04

Condômino inadimplente contumaz pode sofrer outra penalidade além de multa por atraso

Condômino inadimplente que não cumpre com seus deveres perante o condomínio, poderá, desde que aprovada sanção em assembleia, ser obrigado a pagar multa em até dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração. Foi esse o entendimento da Quarta Tuma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao negar provimento a recurso interposto pelo Grupo Ok Construções e Empreendimentos LTDA.

A construtora, segundo consta nos autos, é devedora recorrente e desde o ano de 2002 tem seus pagamentos efetuados mediante apelo na via judicial, com atrasos que chegam a mais de dois anos.

O Grupo OK foi condenado a pagar os débitos condominiais acrescidos das penalidades previstas em lei, tais como multa de mora de 2%, além de juros e correções. Deveria incidir ainda penalidade de até 10% sobre o valor da quantia devida, conforme regimento interno do condomínio. A empresa questionava a aplicação de sanções conjuntas, alegando estar sendo penalizada duas vezes pelo mesmo fato, o que por lei seria inviável.

Devedor contumaz

O relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, reconheceu que não há controvérsia ao definir aplicação da penalidade pecuniária de 10% sobre o valor do débito cumulada com a multa moratória de 2% para o caso em questão, já que, conforme versa o artigo 1.337 do Código Civil, a multa poderá ser elevada do quíntuplo ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.

“Uma coisa é a multa decorrente da execução tardia da obrigação, outra (juros moratórios) é o preço correspondente à privação do capital que deveria ser direcionado ao condomínio”, apontou o ministro.

Salomão fundamentou sua tese baseando-se ainda na doutrina e na jurisprudência do STJ, que prevê punição nos casos em que o condômino ou possuidor é devedor recorrente, não cumpre seus deveres perante o condomínio e enquadra-se como antissocial ante os demais.

“Assim, diante dessas constatações, entendo que a conduta do recorrente se amolda ao preceito legal do caput do artigo 1.337 do CC/2002, pois se trata de evidente devedor contumaz de débitos condominiais, apto a ensejar a aplicação da penalidade pecuniária ali prevista”, concluiu o relator. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

03

Imóvel adquirido antes da união estável não entra na partilha de bens

O imóvel adquirido por um dos companheiros antes da união estável não se comunica ao outro companheiro, mesmo que o bem tenha sido incorporado ao patrimônio durante a união por meio de escritura definitiva de compra e venda lavrada em cartório de registro de imóveis. Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de uma filha contra a ex-companheira de seu falecido pai.

A filha alegou violação ao artigo 1.790 do Código Civil e afirmou que a ex-companheira não teria direito à meação da casa adquirida pelo pai antes do início da união estável, mesmo com a incorporação do imóvel ao patrimônio durante a união.

Conforme os autos, o imóvel foi comprado de forma parcelada em 1974 e quitado em 1979, período em que o pai da recorrente já estava em união estável. A união foi iniciada em 1978. Entretanto, apenas em 2004 foi lavrada a escritura definitiva do imóvel, quando passou a fazer parte do patrimônio de seu pai. Antes, portanto, da lei da união estável (Lei 9.278/1996).

Segundo o ministro Villas Bôas Cueva, relator do recurso “não há referências nos autos de que a ex-companheira tenha contribuído para a aquisição do imóvel neste último ano de pagamento, a fim de que sustentasse o direito à meação proporcional ao esforço comprovado”.

O relator destacou que, como a presunção de mútua assistência para a divisão igualitária do patrimônio, adquirido durante a união estável, só foi reconhecida pela Lei 9.278/96, “a tendência é admitir que, antes de sua vigência, havia a necessidade de prova da participação” da companheira para ter direito à meação. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

04

Compradora desistente terá de pagar taxa de ocupação por todo o tempo em que ficou no imóvel

Uma compradora de imóvel que pediu rescisão do compromisso de compra e venda por não conseguir pagar as parcelas terá de indenizar a construtora por todo o tempo em que esteve na posse do bem. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que levou em conta as peculiaridades do caso.

O compromisso de promessa de compra e venda é um tipo de contrato preliminar em que o promitente vendedor (aquele que promete vender) se obriga a passar a escritura do imóvel ao promitente comprador (aquele que se compromete a comprar) após o pagamento integral do preço combinado, quando então é assinado o contrato definitivo.

O Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS) havia definido que a compradora desistente receberia de volta o que pagou, com juros e correção monetária. A decisão impediu que a construtora retivesse valores relativos a corretagem, publicidade e outras despesas administrativas.

O tribunal estadual também afirmou que seria devida uma taxa de ocupação (aluguéis), mas apenas pelo período em que a compradora permaneceu no imóvel sem pagar as parcelas.

Tudo como antes

Ao analisar o recurso da construtora, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, disse que a Segunda Seção do STJ já confirmou a possibilidade de o comprador encerrar o contrato quando não conseguir mais pagar a dívida. Nesse caso, caberá o ressarcimento parcial do que foi pago. Em geral, a jurisprudência considera que a construtora pode reter até 25% do valor pago para cobertura dos custos administrativos.

O ministro explicou que o efeito pretendido é deixar as partes, tanto quanto possível, na situação em que estavam antes do negócio. No caso, porém, a retenção das despesas administrativas não foi autorizada pelo TJMS.

Salomão esclareceu que a retenção de valores pela construtora não se confunde com o pagamento pelo uso do imóvel. O relator avaliou que a taxa de ocupação deve incidir desde o início da ocupação – que se deu logo após a assinatura do compromisso de compra e venda – até a devolução do imóvel. Do contrário, haveria enriquecimento sem causa do comprador.

“Se as partes são restituídas ao estado inicial, a taxa de ocupação deve abranger todo o tempo de posse sobre o imóvel”, disse o ministro. No caso, se fosse mantida a decisão do TJMS, a construtora não seria ressarcida pelo período compreendido entre a imissão na posse do imóvel e a data em que as parcelas deixaram de ser pagas. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

03

Quarta Turma afasta penhora de imóvel que garantiu dívida do filho da proprietária

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) vetou a penhora de um imóvel dado como garantia de empréstimo em favor do filho da proprietária. Os ministros concluíram que, quando o imóvel caracterizado como bem de família é oferecido em garantia, a hipoteca só poderá ser executada se a dívida tiver sido contraída em benefício da própria unidade familiar.

“Nas hipóteses em que a hipoteca é suporte a dívida de terceiros, a impenhorabilidade do imóvel deve, em princípio, ser reconhecida”, afirmou ministro Luis Felipe Salomão, relator do caso. Segundo ele, a instituição financeira, ao aceitar a garantia, sabia de suas características, principalmente que não pertencia ao devedor e que poderia ser considerada impenhorável.

A sentença havia reconhecido a impenhorabilidade, mas o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul entendeu que a proprietária, ao entregar seu único imóvel residencial em garantia da dívida do filho, renunciou à proteção da Lei 8.009/90.

Direito de habitação

Salomão explicou que o benefício da impenhorabilidade não se destina unicamente à proteção da moradia do devedor inadimplente, mas à garantia do direito de habitação da família, que nem sempre é quem se beneficia da dívida contraída.

O colegiado levou em conta que a dívida foi feita para quitar compromissos pessoais do devedor, que morava com a família em cidade diferente daquela onde residia sua mãe. Segundo Salomão, não se pode presumir que o ato de disponibilidade do imóvel tenha favorecido a mãe do devedor.

Por isso, concluiu, não incide a exceção do artigo 3º, inciso V, da Lei 8.009/90, que diz que a impenhorabilidade não pode ser invocada em caso de execução de hipoteca sobre imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela família. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

04

Segunda Seção definirá se incorporadora responde pela restituição de comissão de corretagem e SATI

O ministro Paulo de Tarso Sanseverino, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), afetou à Segunda Seção o julgamento de um recurso repetitivo (REsp 1.551.951) que discute a legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento de ser abusiva a cláusula que transfere esses encargos ao consumidor.

O tema foi cadastrado no sistema dos repetitivos sob o número 939.

A decisão do ministro se deu em recurso especial encaminhado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo como representativo da controvérsia (cf. art. 543-C, § 1º, do CPC), em razão da multiplicidade de recursos sobre o tema e da relevância da questão. Uma vez afetado o tema, deve ser suspenso na segunda instância o andamento dos recursos especiais idênticos. Depois de definida a tese pelo STJ, ela servirá para orientar a solução de todas as demais causas. Novos recursos ao tribunal não serão admitidos quando sustentarem posição contrária. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

06

Ação declaratória de ausência de direito sobre imóvel não se confunde com anulação de registro

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão da Justiça de Minas Gerais que declarou que a companheira de um homem falecido não tem direito a imóveis adquiridos antes da união estável. A disputa se arrasta no Judiciário há quase 30 anos.

As lojas e apartamentos localizados em dois prédios foram dados ao falecido em troca dos terrenos de sua propriedade onde foram feitas as edificações. Os terrenos haviam sido adquiridos durante o casamento, e os imóveis construídos foram entregues quando a esposa já havia falecido e o homem vivia em união estável.

Em ação declaratória, os filhos do primeiro casamento comprovaram que o pai não gastou dinheiro na construção dos prédios e, portanto, a companheira não participou de esforço comum para aquisição desses bens. Por isso, em primeiro e segundo graus, a Justiça mineira decidiu que ela não tinha direito a parte dos recursos obtidos com a venda desses imóveis após a morte do companheiro.

Natureza da ação

No recurso ao STJ, a companheira alegou que não se tratava de ação declaratória, mas sim anulatória de registro, pois os imóveis estariam em seu nome. Por essa razão, a ação já estaria prescrita, segundo sustentou.

O ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso, observou que a sentença já havia apontado que o caso não discutia a veracidade ou legitimidade dos registros, mas apenas se a companheira tinha ou não direito à meação sobre os imóveis.

Salomão constatou que não houve partilha a ser modificada nem se pretendeu a anulação de registro imobiliário, de forma que se trata mesmo de ação declaratória pura, que não se sujeita a prazo prescricional ou decadencial.

Foi destacado ainda que as questões que demandem alta indagação ou dependam de prova não podem ser resolvidas no juízo do inventário, razão pela qual o juiz deve remetê-las a outro juízo competente para dirimi-las.

Daí também a conclusão de que não se tratava de ação de anulação de partilha amigável, afastando-se o prazo decadencial de um ano (artigo 1.030 do Código Civil) e o prazo de dois anos da ação rescisória de partilha (artigo 495 do Código Civil). (Fonte: Superior Tribunal de Justiça)