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Desrespeito ao direito de preferência enseja reparação mesmo sem registro do contrato

Inquilinos que se sentem prejudicados com o desrespeito ao direito de preferência podem pleitear ação por perdas e danos mesmo sem o registro prévio do contrato de locação na matricula do imóvel.

A demanda é um dos novos temas da ferramenta Pesquisa Pronta, que reuniu 29 decisões colegiadas (acórdãos) do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre o assunto.

A posição de alguns ministros do tribunal é que o registro do contrato na matrícula do imóvel é prescindível. Segundo eles, basta comprovar juridicamente a condição de locatário, bem como a capacidade de aquisição do imóvel, para que existam fundamentos aptos a ensejar a proposição de ação por perdas e danos.

Sem súmula

Analisando os resultados encontrados na ferramenta, percebe-se que não há a edição de súmula sobre o assunto. Na Pesquisa Pronta, é possível conferir várias decisões do STJ sobre o assunto.

Apesar de considerar que a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel é desnecessária, os julgados mostram que os ministros consideram imprescindível a averbação do contrato de locação, para provar o vínculo entre as partes e a real intenção de compra.

As decisões dos ministros levam em conta a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e decisões do Supremo Tribunal Federal (STF) sobre o assunto. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

recuperação judical Bom Jesus

Produtor de grãos Bom Jesus pede recuperação judicial

O Grupo Bom Jesus, um dos maiores produtores brasileiros de milho e soja, entrou com pedido de recuperação judicial no início do mês depois de não conseguir chegar a um acordo com seus credores, segundo o advogado da companhia.

A empresa baseada em Rondonópolis, Mato Grosso, buscou proteção judicial após alguns credores tentarem arrestar bens da companhia, disse o CEO Nelson Vigolo na quarta-feira em uma entrevista por telefone.

“Nós estávamos esperando por um acordo até ontem, mas alguns credores continuaram a atacar nossos ativos e bloquear os nossos pagamentos”, disse Vigolo.

O Bom Jesus está entre grupos de produtores brasileiros pressionados pelo aumento do custo do serviço da dívida denominada em dólar após a desvalorização do real enquanto também enfrenta preços mais baixos das commodities e condições de crédito mais restritivas.

O pedido foi feito terça-feira no mesmo tribunal em Rondonópolis que, apenas uma semana antes, havia concedido uma preliminar recuperação judicial já que o Grupo Bom Jesus havia tentado chegar a um acordo com os bancos e fornecedores.

A dívida total da empresa de capital fechado é de cerca de R$ 3 bilhões, disse Joel Thomaz Bastos, sócio da DCA Advogados, um escritório de advocacia contratado pelo Bom Jesus.

O Grupo Bom Jesus cultiva soja, milho e algodão em 250.000 hectares na região Centro-Oeste do Brasil. Também vende sementes e fertilizantes para agricultores em operações de barter.

A dívida da empresa aumentou em parte devido a inadimplência de clientes, disse Vigolo. Cerca de 90 por cento da dívida bancária da empresa é denominada em dólar, disse ele.

 

Fonte: EXAME

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Quarta Turma do STJ afasta obrigação de pagar taxas de moradores não associados

A ausência de vontade declarada de morador em participar de associação impede que ele seja cobrado pela execução de serviços, como segurança e vigilância, devido à falta de relação jurídica entre as partes.

A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que afastou a obrigação de pagamento dos encargos para um casal de moradores de conjunto habitacional em Osasco (SP).

Na ação de cobrança original, a Associação dos Moradores do Parque Continental Osasco alegou que era responsável pelos serviços de portaria, vigilância e segurança do loteamento habitacional.

Apesar de não possuir todas as características de um condomínio, nos moldes da Lei 4.591/64, a associação alegou que executava os serviços em benefício de todos os titulares dos imóveis, que inclusive se beneficiavam com a valorização gerada pelos trabalhos realizados no local.

Dessa forma, a associação cobrou judicialmente um débito de cerca R$ 13 mil dos moradores inadimplentes.

Obrigação

Em primeira instância, o juiz julgou improcedente o pedido da associação de moradores. A sentença registrou que os residentes não poderiam ser obrigados a se associar.

Assim, restaria à associação se conformar com o benefício indireto gerado aos moradores não associados ou impedir, por meios próprios, a ocorrência do fato. Todavia, em segunda instância, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) modificou a decisão inicial.

O tribunal entendeu que a falta de pagamento de taxa equivale a enriquecimento ilícito dos moradores e que a inexistência de associação não seria suficiente para eximi-los da cobrança, pois eles também eram beneficiários dos serviços.

Em recurso especial, um casal alegou que o acórdão (decisão colegiada) do tribunal paulista enquadrou equivocadamente o loteamento aberto com residências autônomas — como o complexo habitacional de Osasco — como condomínio residencial fechado.

Vontade

O ministro relator, Luis Felipe Salomão, ressaltou que o caso analisado vai além do debate realizado no julgamento do Recurso Especial 1.439.163, julgado com o rito dos recursos repetitivos, no qual a Segunda Seção definiu que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou aqueles que a elas não anuíram.

No caso trazido a julgamento pelas partes de Osasco, ponderou o ministro, a discussão diz respeito a outros encargos, fruto da prestação de serviços de segurança pela associação.

Para o ministro Salomão, a omissão estatal na prestação de serviços fundamentais não justifica a imposição de obrigações a todos os moradores. Da mesma forma, a ausência de vontade declarada do morador e, por consequência, a inexistência de relação jurídica entre residentes e associação impede a cobrança dos serviços executados.

“Inexistindo negócio jurídico, não há se falar em cobrança de taxa de manutenção nem em enriquecimento ilícito, pois ambas as formas carecem de relação jurídica entre as partes”, destacou o relator ao restabelecer a sentença. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

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Terceira Turma do STJ decide que é válida cobrança maior de cotas condominiais para coberturas

A Terceira Turma julgou um caso que envolvia critério de divisão de despesas de condomínio entre moradores de edifício residencial de sete andares no Rio Grande do Sul. Um casal, proprietário de uma cobertura, questionou a decisão da assembleia de moradores que determinou que eles pagassem valor mais alto que os demais residentes.

O pedido para rever a decisão foi negado tanto na primeira quanto na segunda instância, mas o casal recorreu ao STJ. Para o relator do caso, ministro João Otávio de Noronha, não há ilegalidade na decisão da assembleia de moradores.

Noronha considerou que o critério de divisão das despesas do condomínio pode ser por unidade habitacional, independentemente do tamanho ou valor, ou pela fração ideal de cada apartamento. O voto do relator negando o recurso do casal foi aprovado por unanimidade pelo colegiado. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

Recuperação Judicia Schahin2

Desembargador do TJ-SP paralisa recuperação judicial do Grupo Schahin

Um grupo de bancos conseguiu interromper o andamento da recuperação judicial do Grupo Schahin, iniciado em março. Para o desembargador Caio Marcelo Mendes de Oliveira, da 2ª Câmara de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça de São Paulo, a medida é necessária até que seja analisado relato de supostas irregularidades na assembleia de credores sobre o plano de recuperação.

A Schahin atua nos setores de engenharia, telecomunicações e petróleo. Uma das investigadas na operação “lava jato”, a companhia adotou a estratégia judicial ao somar dívidas de R$ 6 bilhões. Treze instituições financeiras, porém, dizem que o plano foi homologado mesmo após ter sido rejeitado por quase 75% dos credores com direito a voto na assembleia geral.

Itaú, Bradesco, HSBC e Santander, entre outros bancos, afirmam que até o Ministério Público assinou parecer contra a proposta, por entender que o documento não apresenta soluções economicamente viáveis e ignora a “vultosa dívida tributária” correspondente a R$ 4 bilhões.

Em decisão dessa última terça-feira (3/5), o desembargador decidiu proibir que as empresas do grupo usem qualquer dinheiro depositado judicialmente e vendam quaisquer ativos. Ele fixou prazo de 15 dias para as empresas e a administradora judicial manifestarem-se sobre as alegações dos bancos.

A União também apontou problemas na recuperação judicial, como a falta de documento comprovando regularidade fiscal perante o Fisco. Nesse caso, porém, o desembargador rejeitou aplicar efeito suspensivo ao recurso.

Em nota, o Grupo Schahin declarou ter ficado “surpreendido” com a medida adotada em favor de um grupo minoritário. “A decisão ameaça o pagamento de dívidas trabalhistas com cerca de 4 mil empregados e ex-empregados. O plano de recuperação já fora homologado e se encontrava em execução desde 21 de março. Estão sendo pagos R$ 4 milhões ao mês para credores trabalhistas, além de garantir o emprego e salário de mais de 500 funcionários ativos.”

Segundo a companhia, o voto dos bancos foi considerado abusivo pelo juízo de origem, porque as instituições financeiras queriam receber 80% dos recursos, enquanto teriam direito a apenas 30%. “Eles prejudicaram todos os demais credores ao pedir a falência da Schahin, apesar de a empresa ter contrato com saldo a receber de cerca de R$ 1,6 bilhão e previsão de renovação por mais dez anos”, afirma a nota.

 

Fonte: Consultório Jurídico