Municípios são responsáveis pela regularização de lotes em espaços urbanos

Na avaliação dos ministros do Superior Tribunal de Justiça (STJ), os municípios são os legítimos responsáveis pela regularização de loteamentos urbanos irregulares, em virtude de serem os entes encarregados de disciplinar o uso, ocupação e parcelamento do solo.

O entendimento está disponível na ferramenta Pesquisa Pronta, que reuniu dezenas de decisões colegiadas sobre o assunto, catalogado como “Responsabilidade do município pela regularização de loteamento urbano irregular”.

Uma das decisões sintetiza a posição do STJ sobre o assunto: “É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que o Município tem o poder-dever de agir para fiscalizar e regularizar loteamento irregular, pois é o responsável pelo parcelamento, uso e ocupação do solo urbano, atividade essa que é vinculada, e não discricionária”.

Benfeitorias

Com base nesse entendimento, os ministros rejeitam ações de municípios, por exemplo, com o objetivo de se eximirem da responsabilidade. Nas decisões elencadas, é possível observar que os municípios podem até mesmo cobrar dos particulares as benfeitorias realizadas, mas não podem se abster de proceder à regularização.

“É subsidiária a responsabilidade do ente municipal pelas obras de infraestrutura necessárias à regularização de loteamento privado, quando ainda é possível cobrar do loteador o cumprimento de suas obrigações”, resume outro acórdão selecionado na pesquisa.

As decisões também implicam a legitimidade dos municípios  de figurarem como réus em ações civis públicas que buscam a regularização destes espaços ou até mesmo em demandas que buscam ressarcimento decorrente de dano ambiental, entre outras possibilidades. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

Alienante é obrigado a comunicar transferência de imóvel da União à SPU

Pessoas que utilizam imóveis públicos devem comunicar à Secretaria de Patrimônio da União (SPU) a transferência de ocupação do imóvel, sob pena de ficarem responsáveis por tributos no caso da omissão do registro.

Na ferramenta Pesquisa Pronta, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) publicou várias decisões do tribunal sobre o tema, com destaque para a exigência de comunicação, já que a SPU deve ter a possibilidade de fazer as devidas anotações de transferência no registro do imóvel.

A situação é comum em imóveis situados na beira-mar de diversas cidades brasileiras. Neste caso, o terreno não pertence ao morador, mas sim à Marinha.

Tributos

A ocupação é feita de forma legal, incluindo o pagamento de taxa de ocupação anual (diferente do Laudêmio, que é outro tributo pago na compra e venda destes imóveis, e da taxa de Foro, que é o valor pago à União por não se ter domínio pleno do imóvel).

Como o terreno fica sob responsabilidade jurídica da Marinha, o usuário deve se certificar de comunicar as alterações na ocupação do imóvel, sob pena de ficar responsável pelo pagamento da taxa de ocupação, entre outras obrigações para com a União.

O fato de os terrenos pertencerem à União não impede a compra e venda de apartamentos e casas nos terrenos da Marinha. No lugar da escritura do imóvel, há um registro de alienação na SPU. Os ministros explicam que a comunicação à SPU é obrigatória.

“Não havendo comunicação à SPU acerca da transferência de domínio útil e/ou de direitos sobre benfeitorias, bem como da cessão de direitos a eles referentes, permanece como responsável pela quitação da taxa de ocupação aquele que consta originariamente dos registros, no caso, a alienante, e não o adquirente”, destaca uma das decisões. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

Ex-proprietário terá lucros cessantes por atraso no recebimento após venda

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que ex-proprietário de um imóvel receberá indenização a título de lucros cessantes, além de juros, por não ter recebido a sua parte após a venda à revelia de um imóvel. A decisão é da Terceira Turma.

O ex-proprietário recorreu ao STJ após decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) que extinguiu uma ação sem julgar o mérito, após o vendedor depositar os 50% relativos à outra parte no decorrer da ação.

Segundo o ministro relator do recurso, João Otávio de Noronha, o depósito do valor é uma confissão da dívida, mas não é um fato apto a gerar a extinção da ação sem julgar o mérito, já que na petição inicial o ex-proprietário pede, além do valor original da venda, a atualização do valor.

A venda foi feita três anos antes sem o seu conhecimento, e o pedido inicial previa indenização pelo período em que não teve disponibilidade sobre o imóvel.

Ambas as partes eram sócias no imóvel, e de comum acordo, a venda ficou sob responsabilidade de um deles. A alienação foi efetivada em 2007, porém os 50% devidos à outra parte só foram depositados em 2010, em curso de ação judicial.

Valorização

O questionamento de maior impacto financeiro no recurso foi relativo ao pagamento de juros desde a data da venda até o depósito, além da reavaliação do bem. O valor após a reavaliação e juros é maior que o dobro do valor recebido pela venda em 2007.

A parte autora do recurso, que recebeu com atraso sua parte com a venda do bem, alega que o valor deve ser atualizado, já que seria impossível comprar um imóvel atualmente com o montante recebido de uma venda feita em 2007.

A outra parte argumenta que a sentença inicial, que condenou ao pagamento de juros e atualização do valor do imóvel, foi além do que pedia o autor, sendo, portanto, inválida. Esse argumento foi aceito em segunda instância, o que acabou trazendo a questão para o STJ.

Para o ministro João Otávio de Noronha, os réus tinham plena consciência de que deveriam depositar o valor logo após a venda, sendo justa a cobrança de juros. Ele disse também que é lógico e devido o pagamento de valores após a reavaliação do imóvel, já que tal pedido consta na ação movida pela parte desfavorecida.

“Dessa forma, não há falar em julgamento extra petita; por conseguinte, desautorizado estava o Tribunal a quo a rever a causa em embargos de declaração para afastar o deferimento dos lucros cessantes relativos à valorização do imóvel”.

Com a decisão, o ex-proprietário receberá a diferença correspondente ao valor atualizado do imóvel, além de juros desde a data da transação. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).