Para Terceira Turma do STJ, proibição de janela a menos de 1,5 m do vizinho é inflexível

Os ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiram que a regra do Código Civil (artigo 1.301) que proíbe a construção de janelas a menos de um metro e meio da divisa do terreno vizinho não pode ser flexibilizada.

Para os magistrados, a regra é objetiva, e o legislador não deixou margem para discutir se a construção das janelas trouxe ou não prejuízos ao vizinho.

O relator do recurso no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, afirmou que a construção das janelas em desacordo com a lei é suficiente para configurar a ofensa, não sendo necessário a aferição de elementos subjetivos para provar que o vizinho sofreu prejuízo.

No caso analisado, o proprietário de um imóvel construiu um pavimento superior em sua residência, com janelas a menos de um metro e meio da divisa do terreno vizinho.

Demolição

A sentença determinou a demolição do pavimento em desacordo com a lei local, que previa construções de apenas um andar na região. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) deu provimento ao apelo do réu e julgou improcedente o pedido de demolição.

O TJSP justificou que a edificação teve todos os alvarás necessários e que não houve prejuízo para o vizinho com a construção das janelas, já que a visão era distorcida e não foi comprovada invasão de privacidade.

Para o ministro Villas Bôas Cueva, é importante lembrar que a proibição contida no Código Civil não se restringe à visão, já que a norma caracteriza a presunção de devassamento da privacidade do vizinho.

Evitar conflitos

“Logo, as regras e proibições insertas no capítulo relativo ao direito de construir possuem natureza objetiva e cogente, traduzindo verdadeira presunção de devassamento, que não se limita à visão, englobando outras espécies de invasão (auditiva, olfativa e principalmente física, pois também buscam impedir que objetos caiam ou sejam arremessados de uma propriedade a outra), de modo a evitar conflito entre os vizinhos”, afirmou.

O recurso foi parcialmente acolhido, pois os ministros rejeitaram o pedido de demolição de todo o pavimento. Em parte, a decisão do TJSP que rejeitou a demolição foi embasada em lei local, e neste ponto, segundo o relator, não cabe ao STJ reanalisar a questão.

Com a decisão, o réu terá o prazo de 60 dias para fechar as janelas construídas, sob pena de multa diária. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

Como prever se empresas em recuperação terão final feliz

No atual cenário de instabilidade política e crise econômica, o aumento de pedidos de recuperações judiciais por empresas no Brasil é uma das poucas certezas. Apenas em setembro, 147 delas entraram com o recurso – número 66% maior do que um ano antes, pelo Serasa Experian. Mas como prever quantas terão sucesso ao fim da empreitada?

Para os especialistas no assunto reunidos em um painel sobre o tema no VII Congresso TMA Brasil, o sistema ainda tem muito o que melhorar para ajudar as companhias nesse caminho. “O mercado não tem medo de uma decisão ruim do judiciário, mas sim da imprevisibilidade, porque ele precisa precificar o negócio e os ativos. Sem previsão não há como fazer isso”, afirmou Daniel Cárnio, juiz titular da 1ª Vara de Falências da Comarca de São Paulo. Para ele, é preciso que as empresas entendam os benefícios de recorrer ao pedido para que a companhia possa seguir produzindo e, assim, conseguir se capitalizar e manter o negócio. “Sem dinheiro novo, não há milagre, a companhia não se recupera e quem perde somos todos nós (a sociedade)”, afirmou ele.

Os advogados Ricardo Tepedino, da Tepedino, Migliore e Berezowski Sociedade de Advogados, Ivo Waisberg, da Thomaz Bastos, Waisberg, Kurzweil Advogados, e Maria Salgado, da Sérgio Bermudes Advogados falaram dos desafios das incertas decisões dos juízes. Luiz Galeazzi, responsável por algumas das maiores reestruturações de companhias do país, abordou como as empresas por vezes entram com pedido de recuperação quando na verdade já estão à beira da falência. “Entre pedir falência ou passar a “chave” para o administrador nomeado pela justiça, optam pela segunda e arrastam uma resolução para seus negócios por anos e anos”, afirmou ele. Na sua opinião, acionistas e empresas se confundem nas leis brasileiras, diferente do que acontece nos Estados Unidos. Isso afasta bons especialistas da gestão dessas companhias. “É preciso uma proteção mínima a essas pessoas para que elas sejam responsabilizadas pela administração que estão fazendo no negócio e não por um passivo anterior e incerto”, disse.

Triagem certeira

Os advogados apontaram, ainda, a divergência no tempo e tipo de decisões tomadas com relação aos pedidos em várias partes do país, ora a favor dos credores, ora dos devedores. Uma das soluções para isso seria a do judiciário brasileiro ter um número limitado de juízes especializados em julgar pedidos, com grupos regionalizados para fazer as análises. “Temos hoje 12.000 juízes julgando casos de recuperação no país, sendo que a grande maioria não terá condições adequadas, nem tempo, para julgar a matéria como deveria”, disse o juiz. Se focados no assunto, sessenta magistrados é o suficiente para todo o país, acredita ele. Outra iniciativa que deveria ser ampliada, segundo Cárnio, é a perícia prévia dos pedidos, para avaliar se esse deve ou não ser aceito, como acontece em São Paulo, desde 2011. De acordo com ele, desde então, 30% dos pedidos feitos tiveram petição inicial indeferida por fraude ou porque se tratavam de negócios sem condições de operar. Dos aprovados, 70% tiveram sucesso com planos aprovados e cumpridos em dois anos.

Quarta Turma do STJ não permite penhora de fração de imóvel de luxo onde reside família devedora

Imóveis residenciais de alto padrão ou de luxo não estão excluídos da proteção conferida aos bens de família, pois também são impenhoráveis.

Com a decisão, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou entendimento jurisprudencial que impede a penhora do bem de família, mesmo sendo considerado um imóvel de alto valor mercadológico. Porém, a decisão não foi unânime.

No voto vencido, o ministro Luis Felipe Salomão propôs uma reinterpretação do instituto do bem de família e dos seus efeitos. O ministro afastou a impenhorabilidade absoluta do bem de família, instituída pelo artigo 1º da Lei 8.009/90, com a finalidade de possibilitar a penhora de “fração ideal do imóvel de alto valor econômico, para garantir o pagamento, ainda que parcial, do crédito do devedor, preservando a dignidade deste”.

No caso, uma associação condominial requereu a penhora de parte do único imóvel residencial de uma família para possibilitar o pagamento da dívida da proprietária com a entidade, sob a alegação de que era imóvel de luxo.

Ao inaugurar a divergência, o ministro Marco Buzzi afirmou que a lei não prevê nenhuma restrição à garantia do imóvel como bem de família relativamente ao seu valor, tampouco estabelece regime jurídico distinto quanto à impenhorabilidade, ou seja, “os imóveis residenciais de alto padrão ou de luxo não estão excluídos, em razão do seu valor econômico, da proteção conferida aos bens de família consoante os ditames da Lei 8.009”.

Proteção mínima

O ministro Buzzi afirmou que a intenção do legislador foi proteger a família, garantindo-lhe o patrimônio mínimo para sua residência. Desse modo, a evolução do tratamento dado ao assunto no Brasil tem sido no sentido de “salvaguardar e elastecer o direito à impenhorabilidade ao bem de família, de forma a ampliar o conceito, e não restringi-lo”.

Além disso, Buzzi refletiu que questões sobre o que é considerado luxo, grandiosidade ou alto valor “estão no campo nebuloso da subjetividade e da total ausência de parâmetro legal ou margem de valoração”.

O ministro destacou que o Brasil é um país continental, em que os critérios, padrões e valores relativos à sobrevivência digna, em termos de mercado imobiliário, “são absolutamente diversos”.

Segundo ele, em razão de as ressalvas à impenhorabilidade do bem de família serem taxativas e previstas na lei, e de não se ter parâmetro para definir bem de alto valor imobiliário, é “inviável a penhora total, parcial ou de percentual sobre o montante do bem de família”. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).