04

Segunda Seção decide que lei de 2018 não será aplicada na solução de repetitivos sobre atraso na entrega de imóvel

Ao examinar questão de ordem levantada pelo ministro Luis Felipe Salomão, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não serão aplicados diretamente os dispositivos da Lei 13.786/2018 no julgamento de dois temas repetitivos que tratam da aplicação de penalidades contra a construtora em casos de atraso na entrega do imóvel comprado na planta. Salomão é o relator dos recursos.

No tema 970 (REsp 1.498.484 e REsp 1.635.428), discute-se a possibilidade de cumular a cláusula penal decorrente da mora com indenização por lucros cessantes quando há atraso por parte da construtora.

Já o tema 971 (REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485) diz respeito à hipótese de inversão, em desfavor da construtora (fornecedora), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), em casos de inadimplemento por parte da construtora decorrente do atraso na entrega do imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda.

Publicada em dezembro de 2018, a Lei 13.786 disciplinou questões acerca do inadimplemento (parcial ou absoluto) em contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária ou de loteamento.

Lei nova

Ao apresentar a questão de ordem, Salomão citou exemplos, na doutrina e em julgados da Terceira e da Quarta Turmas do STJ, para mostrar que, em vista da irretroatividade da lei, não seria possível a modificação do entendimento jurisprudencial em processos pendentes de julgamento, mesmo com a posterior mudança normativa.

“Penso que não se pode cogitar de aplicação simples e direta da nova Lei 13.786/2018 para solução de casos anteriores ao advento do mencionado diploma legal (retroatividade da lei, com consequente modificação jurisprudencial, com ou sem modulação)”, afirmou.

Segundo o ministro, a questão de ordem visou provocar desde logo a discussão entre os componentes da seção para propiciar “adequado amadurecimento” sobre as questões dos repetitivos, ensejando segurança, evitando surpresas e permitindo maior qualificação dos debates na solução dos recursos afetados.

Julgamento

Após a questão de ordem, o relator anunciou que o julgamento dos repetitivos, com as devidas sustentações orais por parte dos envolvidos, deve acontecer na próxima sessão do colegiado, em 10 de abril.

Salomão deferiu o pedido de ingresso no processo, como amici curiae, do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor, da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Grandes Estruturas do Estado de São Paulo e do Sindicato da Indústria da Construção Civil da Grande Florianópolis. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

03

Previsão de desconto de pontualidade não impede incidência de multa por atraso de aluguel

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça concluiu que não configura duplicidade a incidência da multa moratória sobre o valor integral dos aluguéis vencidos, desconsiderado o desconto de pontualidade previsto em contrato. O colegiado destacou que, apesar de o abono e a multa terem o mesmo objetivo – incentivar o pagamento da obrigação –, trata-se de institutos com hipóteses de incidência distintas.

De forma unânime, o colegiado deu provimento parcial ao recurso especial de um locador que entrou com ação de despejo por falta de pagamento, com cobrança de aluguéis e acessórios.

O contrato de locação definiu tanto uma política de bonificação em caso de pontualidade no pagamento quanto uma previsão de multa de 10% em caso de atraso. O valor do aluguel era de R$ 937,50, com desconto de R$ 187,50 para o pagamento pontual, ou seja, uma redução de 20%.

Rescisão

Em primeira instância, o juiz julgou procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de locação, decretar o despejo e condenar os inquilinos ao pagamento dos aluguéis e acessórios vencidos, acrescidos de multa moratória.

O Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) determinou a exclusão da multa, por entender caracterizada a duplicidade na cobrança. O TJPR considerou que a não fruição do abono (desconto de 20%) já constitui, em si, medida de punição.

Sanção positiva

Relatora do recurso no STJ, a ministra Nancy Andrighi apontou que, embora o abono de pontualidade e a multa moratória sejam, ambos, espécies de sanção – tendentes, pois, a incentivar o cumprimento de uma obrigação –, há uma diferença em relação a suas aplicações.

Enquanto o abono é uma sanção positiva, técnica de encorajamento cuja finalidade é recompensar o pagamento do aluguel adiantado ou na data combinada, a multa é uma sanção negativa, aplicada em casos de inadimplência, e busca punir o devedor.

“O abono de pontualidade, enquanto ato de liberalidade pelo qual o credor incentiva o devedor ao pagamento pontual, revela-se não como uma ‘multa moratória disfarçada’, mas como um comportamento cooperativo direcionado ao adimplemento da obrigação, por meio do qual ambas as partes se beneficiam”, destacou a ministra ao reformar o acórdão do TJPR e restabelecer integralmente a sentença.

 

Com o provimento do recurso, a turma determinou que, além de perder o abono de pontualidade, os inquilinos deverão pagar os aluguéis em atraso com a multa de 10% sobre o valor pactuado. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

11

Ação de execução de título extrajudicial pode incluir parcelas a vencer no curso do processo

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que é possível incluir, em ação de execução de título extrajudicial, as parcelas vincendas no débito exequendo até o cumprimento integral da obrigação no curso do processo.

A decisão foi dada em recurso apresentado por um condomínio contra acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que, nos autos de execução de título extrajudicial promovida em desfavor de três condôminos, indeferiu a inclusão das cotas condominiais a vencer no curso da ação executiva.

O TJRS negou o pedido do condomínio sob o argumento de que seria inviável a inclusão de parcelas vincendas no débito exequendo, após o ajuizamento da execução ou do pedido de cumprimento de sentença, por violar o contraditório e a ampla defesa.

Diante da negativa, o condomínio recorreu ao STJ alegando ser possível a inclusão de cotas condominiais a vencer no decorrer da execução, uma vez que o CPC/2015 prevê a aplicação subsidiária das disposições do processo de conhecimento ao processo de execução.

Aplicação subsidiária

Segundo o relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, a peculiaridade do caso está no fato de que o condomínio ajuizou ação de execução de título extrajudicial, e não ação de cobrança, buscando o pagamento das cotas em atraso e daquelas que vencessem no curso do processo.

No entanto, explicou o ministro, embora o artigo 323 do CPC/2015 se refira à tutela de conhecimento, é possível aplicá-lo ao processo de execução, a fim de permitir a inclusão das parcelas vincendas no débito exequendo, até o cumprimento integral da obrigação no curso do processo.

“Isso porque o artigo 771 do CPC/2015, que regula o procedimento da execução fundada em título extrajudicial, permite, em seu parágrafo único, a aplicação subsidiária das disposições concernentes ao processo de conhecimento à execução, dentre as quais se insere a regra do aludido artigo 323”, apontou.

O relator observou ainda que, tal como ocorre no caso analisado, o artigo 780 do CPC/2015 estabelece que “o exequente pode cumular várias execuções, ainda que fundadas em títulos diferentes, quando o executado for o mesmo e desde que para todas elas seja competente o mesmo juízo e idêntico o procedimento”.

Enunciado

Bellizze lembrou que o mesmo entendimento foi firmado em agosto de 2017 durante a I Jornada de Direito Processual Civil do Conselho da Justiça Federal, cujo Enunciado 86 estabelece que “as prestações vincendas até o efetivo cumprimento da obrigação incluem-se na execução de título executivo extrajudicial (artigos 323 e 318, parágrafo único, do CPC)”.

“A discussão concernente às cotas condominiais em atraso (vencidas), que justificou o ajuizamento da ação de execução, é exatamente a mesma em relação às cotas que se vencerem no curso do processo. Em outras palavras, as parcelas cobradas – vencidas e vincendas – são originárias do mesmo título, ou seja, da mesma relação obrigacional, havendo diferença apenas em relação ao momento da inadimplência do executado, se antes da propositura da ação ou no curso dela”, ressaltou.

Ao dar provimento ao recurso, por unanimidade, a Terceira Turma determinou a inclusão das cotas condominiais a vencer na ação de execução ajuizada pelo recorrente. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

03

Direito real de habitação na união estável não admite aluguel ou empréstimo do imóvel

Assim como no casamento, não é permitido ao companheiro sobrevivente de união estável, titular do direito real de habitação, celebrar contrato de comodato ou locação do imóvel com terceiro.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso de uma pessoa que, alegando não dispor de meios para manter um imóvel de luxo localizado em área nobre, havia celebrado contrato de comodato com terceiro após o falecimento de seu companheiro.

Segundo a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, não há nenhuma singularidade na união estável que justifique eventual tratamento diferenciado em relação ao casamento, especificamente quanto às condições de exercício do direito real de habitação.

A ministra destacou que a regra do artigo 7º da Lei 9.278/96 deve ser interpretada em conjunto com o artigo 746 do Código Civil de 1916, vigente à época, no sentido da impossibilidade de alugar ou emprestar o imóvel objeto do direito real de habitação.

“Interpretação em sentido diverso estabeleceria uma paradoxal situação em que, tendo como base o mesmo instituto jurídico – direito real de habitação – e que tem a mesma finalidade – proteção à moradia e à dignidade da pessoa humana –, ao cônjuge supérstite seria vedado alugar ou emprestar o imóvel, mas ao companheiro sobrevivente seria possível praticar as mesmas condutas, não havendo, repise-se, nenhuma justificativa teórica para que se realizasse distinção dessa índole”, afirmou a ministra.

Dificuldades financeiras

No recurso, a recorrente alegou ter sido vítima de esbulho possessório praticado pela filha do seu falecido companheiro – e reconhecido em sentença transitada em julgado. Disse que, ao retomar a posse do imóvel, encontrou-o danificado, e não tinha condições financeiras para os reparos necessários, nem para a manutenção de rotina. Por isso, optou por assinar contrato de comodato com uma pessoa que teria se comprometido a reformar e conservar o imóvel.

A ministra explicou que o esbulho não justifica a flexibilização da regra legal que veda o comodato do imóvel sobre o qual recai o direito real de habitação. Segundo ela, não há nexo de causalidade entre o esbulho possessório e a posterior celebração do contrato de comodato.

Nancy Andrighi lembrou que a recorrente poderia ter adotado outras condutas na tentativa de superar as dificuldades que encontrou para conservar o imóvel após o esbulho, inclusive pleitear indenização para recompor a situação anterior. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

03

Uso exclusivo do imóvel obriga inventariante a pagar IPTU e condomínio, decide Terceira Turma do STJ

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou, por unanimidade, acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que decidiu ser de responsabilidade de uma viúva inventariante o pagamento do IPTU e da taxa condominial do imóvel onde ela reside e que é objeto da ação de inventário.

No recurso especial, a recorrente alegou que o acórdão do TJSP estaria em desacordo com a orientação do STJ. Sustentou que as despesas do imóvel objeto de inventário deveriam ser divididas entre os herdeiros, independentemente do uso exclusivo ou não pela inventariante.

Segundo o relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, a utilização do bem de forma exclusiva pela inventariante e sem contrapartida financeira aos demais herdeiros faz com que os encargos referentes ao período posterior à abertura da sucessão se destinem exclusivamente a ela, sob pena de enriquecimento sem causa.

“Não se mostra razoável que as verbas de condomínio e de IPTU, após a data do óbito do autor da herança, sejam custeadas pelos demais herdeiros, sob pena de enriquecimento sem causa, devendo, portanto, as referidas despesas serem descontadas do quinhão da inventariante”, afirmou o ministro.

Herança e partilha

Marco Aurélio Bellizze  disse que os artigos 1.794 e 1.791 do Código Civil (CC) estabelecem que, com a abertura da sucessão, a herança é transmitida aos herdeiros legítimos e testamentários, sendo que, até a partilha, o direito dos coerdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível e regulado pelas normas relativas ao condomínio.

De acordo com o relator, o artigo 1.997 do CC também dispõe que o espólio responderá por todas as dívidas deixadas pelo falecido nos limites da herança e até o momento em que for realizada a partilha, quando então cada herdeiro responderá na proporção da parte que lhe couber na herança.

No entanto, segundo o ministro, no caso em análise, a inventariante reside de forma exclusiva no imóvel objeto de discussão, tolhendo o uso por parte dos demais herdeiros, não existindo qualquer pagamento de aluguel ou indenização referente à cota-parte de cada um na herança.

Aluguel proporcional

O ministro destacou que o STJ tem entendimento no sentido de que o herdeiro que ocupa exclusivamente imóvel objeto da herança deverá pagar aluguel proporcional aos demais herdeiros.

“Com efeito, ou a inventariante paga aos demais herdeiros valores a título de aluguel proporcional correspondentes à fração de cada um, relacionados ao imóvel que ocupa com exclusividade, podendo, nesse caso, compartilhar também as despesas correlatas, ou deverá ser responsabilizada pelos respectivos encargos de forma exclusiva”, explicou.

Ao negar provimento ao recurso especial, Bellizze afastou a divergência jurisprudencial alegada pela recorrente, afirmando não haver similitude fática entre as decisões confrontadas. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

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Vigência de seguro habitacional está vinculada ao período de financiamento

“A vigência do seguro habitacional está marcadamente vinculada ao financiamento, já que tem a precípua função de resguardar os recursos públicos direcionados à aquisição do imóvel, realimentando suas fontes e possibilitando que novos financiamentos sejam contratados, em um evidente círculo virtuoso.”

O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento de recurso especial contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4). A decisão recorrida havia mantido sentença que extinguiu o processo por ausência de interesse de agir, em ação na qual o autor pedia o pagamento de indenização securitária decorrente de vícios construtivos, tendo em vista a liquidação do contrato de financiamento habitacional.

Característica diferenciada

A quitação do imóvel, financiado pela Caixa Econômica Federal, ocorreu em 1998. A parte ajuizou a ação indenizatória em 2013, mais de 15 anos depois.

No STJ, o relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, explicou que, ainda que os danos alegados tenham ocorrido à época da vigência do contrato, esse fato não mudaria o resultado do julgamento.

Segundo ele, o seguro habitacional, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), tem característica diferenciada, voltado à  garantia do retorno do financiamento mediante a criação de seguro obrigatório disciplinado pelo Decreto-Lei 73/66.

“Uma vez liquidada a dívida, cessa pagamento dos prêmios, anunciando-se o fim da possibilidade de se exigir o cumprimento da obrigação da seguradora”, explicou o ministro.

Com a decisão, foi confirmada a falta de interesse de agir da parte ao postular o pagamento da indenização securitária, e mantida a extinção do processo. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

03

Jurisprudência em Teses do STJ trata de compra e venda de imóveis

A Secretaria de Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) divulgou em 10/08/2018 a edição 107 de Jurisprudência em Teses, com o tema Da Promessa e da Compra e Venda de Bens Imóveis – I. Foram destacadas duas teses.

A primeira estabelece que, na hipótese de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo combinado, é possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor.

Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem desde a data em que a posse lhe foi transferida. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

04

Dívida do condomínio com terceiro pode acarretar penhora de bem de família

A natureza da obrigação propter rem das dívidas condominiais pode justificar o redirecionamento de uma execução contra o condomínio para os proprietários das unidades, mesmo no caso de o imóvel ter sido adquirido em momento posterior à sentença que reconheceu o débito e ainda que se trate de bem de família.

Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso de um condômino e manteve a penhora de seu imóvel como forma de assegurar o pagamento de uma dívida condominial, no limite de sua fração ideal. A sentença judicial havia obrigado o condomínio a indenizar uma pessoa que ficou inválida depois de ser atingida por um pedaço do revestimento da fachada que despencou devido à má conservação do prédio.

Inicialmente, houve penhora de 20% do valor das cotas condominiais, e após o condomínio suspender a retenção dos valores, o exequente pleiteou o redirecionamento contra os condôminos.

No STJ, um dos condôminos alegou que não poderia ser responsabilizado pela dívida, já que adquiriu o apartamento em momento posterior à sentença prolatada contra o condomínio, e sustentou que a penhora não poderia recair sobre sua propriedade por ser o único imóvel da família, protegido pela Lei 8.009/90.

Propter rem

Segundo o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, não é possível isentar o recorrente da obrigação com a alegação de que o imóvel foi adquirido em momento posterior à dívida. Ele explicou que a dívida condominial é uma obrigação propter rem, ou seja, de quem detém os direitos sobre o imóvel.

“De fato, sobre o tema muitas vezes debatido pelas turmas de direito privado – legitimidade para responder por dívidas condominiais pretéritas, quando ocorre alteração da titularidade do imóvel –, há muito se consolidou, com apoio nos dispositivos do Código Civil, que se trata de obrigação propter rem, por isso responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino”, afirmou o ministro.

Bem de família

Salomão rejeitou o argumento de que o imóvel não poderia ser penhorado por ser o único bem da família. Ele ressaltou que seria contraditório aplicar a regra de impenhorabilidade em situação na qual a natureza propter rem da dívida fundamentou o redirecionamento da execução, refletindo exatamente a hipótese de exceção à norma de impenhorabilidade.

“Em função do caráter solidário das despesas de condomínio, a execução desse valor pode recair sobre o próprio imóvel, sendo possível o afastamento da proteção dada ao bem de família, como forma de impedir o enriquecimento sem causa do condômino inadimplente em detrimento dos demais”, justificou.

O ministro explicou que, uma vez reconhecida a responsabilidade do condômino pela dívida exequenda e fundamentada a responsabilidade na teoria das obrigações propter rem, sendo essa, exatamente, a regra que excepciona a impenhorabilidade, “outra não pode ser a conclusão, que não a possibilidade da penhora”.

Ele ressalvou, porém, que o reconhecimento dessa possibilidade “não significa que a execução tenha que obrigatoriamente atingir o imóvel”. Sempre que possível, disse, “outros modos de satisfação devem ser preferidos, em homenagem ao princípio da menor onerosidade para o executado”.

Salomão lembrou que, no caso dos autos, o recorrente não apontou outra forma para o pagamento da dívida, limitando-se a negar sua responsabilidade pela dívida. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

07

Direito de preferência não se aplica na venda de fração de imóvel entre coproprietários

O direito de preferência previsto no artigo 504 do Código Civil não se aplica na venda de fração de imóvel entre coproprietários, ou seja, quando não há o ingresso de terceiros numa propriedade em condomínio.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um coproprietário para afirmar a legalidade da transação feita com outro condômino sem o oferecimento do direito de preferência ao detentor da fração maior do imóvel.

Para o relator do recurso especial, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, a hipótese prevista no artigo 504 do Código Civil disciplina as hipóteses de venda a estranhos, o que não ocorreu no caso julgado. “Sem que se concretize a hipótese matriz, não haverá falar em aplicação do parágrafo único, ou seja, em concorrência entre os demais proprietários”, justificou.

O relator destacou que os dispositivos legais devem ser interpretados de forma sistemático-teleológica. A hipótese prevista no artigo 504, segundo o relator, foi pensada para reduzir o estado de indivisão do bem, já que o proprietário da fração maior tem a possibilidade de evitar o ingresso de outras pessoas no condomínio.

Entretanto, quando não há terceiro envolvido e não há dissolução do condomínio, o direito de preferência não existe.

“Não há direito potestativo de preferência na hipótese em que um dos condôminos aliena sua fração ideal para outro condômino, já que não se fez ingressar na copropriedade pessoa estranha ao grupo condominial, razão pela qual fora erigida a preempção ou preferência”, disse o ministro.

Condomínio mantido

Sanseverino lembrou que o acórdão recorrido fundamentou a decisão de invalidar a venda da fração do imóvel com base no artigo 1.322 do Código Civil. Na visão do relator, acompanhada pela unanimidade da turma, tal artigo é inaplicável ao caso, já que não houve extinção do condomínio.

“A conclusão que há de prevalecer, assim, é: em não havendo extinção do condomínio, é dado ao condômino escolher a qual outro condômino vender a sua fração ideal, sem que isso dê azo ao exercício do direito potestativo de preferência”, afirmou.

Dessa forma, para a Terceira Turma, os artigos 504 e 1.322 do Código Civil não têm o efeito de anular a venda da fração do imóvel de um condômino ao outro. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).

04

Arrendatário de ponto comercial pode ser acionado em cobrança de dívida de condomínio

Nos casos de inadimplência de taxas condominiais, a ação de cobrança pode ser proposta contra o proprietário ou contra o arrendatário do ponto comercial, sendo legítima a inclusão de ambos no polo passivo da demanda.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um condomínio para possibilitar o prosseguimento da ação de cobrança também contra o arrendatário do ponto comercial.

Segundo a ministra relatora do recurso, Nancy Andrighi, apesar de o arrendatário não ser o proprietário do ponto, ele exerce a posse direta sobre o imóvel, usufruindo, inclusive, dos serviços prestados pelo condomínio, “não sendo razoável que não possa ser demandado para o pagamento de despesas condominiais inadimplidas”.

O acórdão recorrido entendeu que somente o proprietário poderia ser demandado na ação de cobrança, mesmo havendo cláusula no contrato de arrendamento segundo a qual a responsabilidade pelas taxas condominiais seria do arrendatário.

Detentor da posse

No voto acompanhado pelos colegas da turma, Nancy Andrighi explicou que as despesas condominiais são compreendidas como obrigações propter rem, ou seja, de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse ou a fruição, desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, o que ficou comprovado no caso analisado.

A relatora lembrou que nesses casos prevalece o interesse coletivo em receber os recursos para pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor de direito escolher o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ficando obviamente ressalvado o direito de regresso.

Dessa forma, segundo a ministra, conclui-se que a ação de cobrança de débitos condominiais pode ser ajuizada contra quem esteja em condições de quitá-los de forma mais rápida, entre qualquer um daqueles que tenham relação jurídica com o imóvel. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).