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Promitente vendedor também responde por débitos de condomínio gerados após a posse do comprador

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, no caso de contrato de promessa de compra e venda não levado a registro, tanto o vendedor quanto o comprador podem responder pela dívida de taxas de condomínio posteriores à imissão deste último na posse do imóvel.

No julgamento, os ministros adequaram a interpretação de tese firmada pela Segunda Seção em recurso repetitivo (REsp 1.345.331), segundo a qual a imissão na posse estabelece a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas condominiais surgidas após esse momento. O tema foi cadastrado no sistema dos repetitivos sob o número 886.

Para a Terceira Turma, há legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança dos débitos condominiais posteriores à imissão na posse.

Penhora

O relator do recurso mais recente, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, observou que naquele outro caso julgado não se desconstituiu a penhora sobre o imóvel, que ainda constava como propriedade do promitente vendedor. Isso poderia aparentar uma contradição, já que a conclusão foi pela responsabilidade do comprador.

Para o ministro, essa suposta contradição é resolvida à luz da teoria da dualidade da obrigação. “O promitente comprador não é titular do direito real de propriedade, tendo apenas direito real de aquisição caso registrado o contrato de promessa de compra e venda”, afirmou. Dessa forma, acrescentou, o condomínio ficaria impossibilitado de penhorar o imóvel, e restariam à execução apenas os bens pessoais do promitente comprador, se existissem.

Propter rem

O ministro entende que esse resultado não está de acordo com a natureza e a finalidade da obrigação propter rem – aquela que recai sobre a pessoa por causa da titularidade do direito real em relação ao bem. Sanseverino afirmou que a simples promessa de compra e venda não é suficiente para extinguir a responsabilidade do proprietário pelo pagamento das despesas de condomínio, pois a fonte da obrigação propter rem é a situação jurídica de direito real, não a manifestação de vontade.

Caso se desconstituísse a penhora sobre o imóvel, a finalidade do instituto (propter rem), que é a conservação do objeto, seria comprometida, pois o condomínio passaria a “depender da incerta possibilidade de encontrar bens penhoráveis no patrimônio do promitente comprador”, alertou Sanseverino. O ministro também salientou que a penhora do imóvel tem o efeito psicológico de desestimular a inadimplência.

Dualidade

Aplicando a teoria da dualidade da obrigação, o ministro ressaltou que o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio – no caso, o promitente comprador. Porém, o vendedor não se desvincula da obrigação, mantendo-se na condição de responsável pelo pagamento da dívida enquanto mantiver a situação jurídica de proprietário do imóvel.

“Essa separação entre débito e responsabilidade permite uma solução mais adequada para a controvérsia, preservando-se a essência da obrigação propter rem”, assinalou o relator.

O ministro advertiu que “entre o risco de o condômino inadimplente perder o imóvel e o risco de a comunidade de condôminos ter de arcar com as despesas da unidade inadimplente, deve-se privilegiar o interesse coletivo dessa comunidade em detrimento do interesse individual do condômino inadimplente”.

O acórdão foi publicado no último dia 21. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça)

Condômino tem direito de preferência na compra de imóvel momentaneamente indiviso, mas passível de divisão

O condômino que desejar vender sua fração de imóvel em estado de indivisão, seja ele divisível ou não, deverá dar preferência de aquisição a outro condômino. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que voltou a discutir o tema ainda controverso na doutrina e na jurisprudência.

No caso julgado, um casal de condôminos de uma fazenda em Minas Gerais ajuizou ação de preferência contra outro casal que vendeu sua parte na propriedade a uma indústria. O pedido foi negado em primeira e segunda instâncias, sob o fundamento de que o imóvel, apesar de momentaneamente indiviso, era divisível.

O relator do recurso no STJ, ministro Luis Felipe Salomão, reconheceu que a questão era mesmo controvertida nas turmas de direito privado do tribunal. Para uniformizar o entendimento, em 2004, em um caso ainda sob o comando do Código Civil (CC) de 1916, a Segunda Seção, que reúne a Terceira e a Quarta Turmas, entendeu que havia a preferência. Para Salomão, esse deve ser o entendimento também sob a vigência do CC de 2002.

Estranho no grupo

O relator analisou o artigo 504 do CC/02, que impede um condômino de vender sua parte em coisa indivisível a estranhos. Ele destacou que o objetivo do legislador com a norma era conciliar os objetivos particulares do vendedor com o intuito da comunidade de coproprietários. “Certamente, a função social recomenda ser mais cômodo manter a propriedade entre os titulares originários, evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo”, cita o ministro no voto.

Salomão afirmou ainda que deve ser levado em conta todo o sistema jurídico, notadamente o parágrafo único do artigo 1.314 do CC/02, que veda ao condômino, sem a prévia concordância dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos, somado à vedação do artigo 504.

Seguindo o voto do relator, a turma deu provimento ao recurso para cassar a sentença e o acórdão do tribunal mineiro, estabelecer como possível a preferência dos condôminos para o imóvel e remeter o processo ao magistrado de primeiro grau para que analise os demais requisitos da ação de preferência, juridicamente denominada ação de preempção.

O julgamento ocorreu em 16 de junho e o acórdão foi publicado no dia 26. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça)

Segunda Seção do STJ definirá em repetitivo quem tem legitimidade para responder por dívidas condominiais

O ministro Luis Felipe Salomão decidiu submeter à Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) recurso especial que discute quem tem legitimidade – vendedor ou adquirente – para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro.

O recurso foi submetido a julgamento do colegiado nos termos do artigo 543-C do Código de Processo Civil (recursos representativos de controvérsia repetitiva). Assim, todos os recursos que tratam da mesma questão jurídica ficam sobrestados no STJ, nos Tribunais de Justiça dos estados e nos Tribunais Regionais Federais até o julgamento do processo escolhido como representativo da controvérsia.

Após a definição do STJ no recurso repetitivo, não serão admitidos para julgamento na corte superior recursos que sustentem tese contrária.

Impenhorabilidade

No caso, o adquirente do imóvel recorre de decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que, ao julgar seus embargos, entendeu que, com relação às cotas condominiais, quem responde é o imóvel, independentemente da demanda ser promovida contra o proprietário ou o adquirente.

O adquirente sustenta sua ilegitimidade passiva para responder pelas dívidas condominiais referentes à unidade onde reside, uma vez que, muito embora tenha sido objeto de instrumento de promessa não registrado, a ação de conhecimento foi ajuizada contra o promitente vendedor.

Dessa forma, o adquirente alega que o imóvel não poderia, somente em execução, sofrer penhora para solvência de débito reconhecido em ação da qual não foi parte.

O ministro Luis Felipe Salomão, ao submeter o julgamento do caso à Seção, ressaltou que há muitos recursos que chegam ao STJ sobre o tema em questão. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça)

Condômino não tem legitimidade para propor ação de prestação de contas

O condômino, isoladamente, não tem legitimidade para propor ação de prestação de contas, pois a obrigação do síndico é prestar contas à assembleia, nos termos da Lei 4.591/64. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que, ao julgar recurso de um condomínio contra o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), restabeleceu sentença que extinguiu a ação por considerar que a autarquia não tinha legitimidade para propor a demanda.

Proprietário de lojas no prédio, o INSS ajuizou ação de prestação de contas na qual pediu que o condomínio fornecesse documentação relativa às despesas realizadas com aquisição e instalação de equipamentos de prevenção e combate a incêndios e com serviços de modernização de um dos elevadores.

Ilegitimidade

Em primeiro grau, o processo foi extinto sem julgamento de mérito, ao fundamento de que a autarquia previdenciária não teria legitimidade ativa. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) anulou a sentença.

Segundo o TJRJ, toda pessoa que efetua e recebe pagamentos por conta de outrem tem o dever de prestação de contas, e “qualquer condômino detém legitimidade ativa para exigir do condomínio prestação de contas a ele pertinente”.

Inconformado, o condomínio recorreu ao STJ sustentando que o INSS, na qualidade de condômino, não tem legitimidade ativa para a ação.

Vedação legal

Ao analisar a questão, o relator, ministro Villas Bôas Cueva, destacou que a Lei 4.591 estabelece que compete ao síndico prestar contas à assembleia dos condôminos. No mesmo sentido, o artigo 1.348, inciso VIII, do Código Civil dispõe que compete ao síndico, entre outras atribuições, prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas.

“Assim, por expressa vedação legal, o condômino não possui legitimidade para propor ação de prestação de contas, porque o condomínio, representado pelo síndico, não teria obrigação de prestar contas a cada um dos condôminos, mas a todos, perante a assembleia”, afirmou o relator.

Segundo o ministro, o condômino não pode se sobrepor à assembleia, órgão supremo do condomínio, cujas deliberações expressam “a vontade da coletividade dos condôminos sobre todos os interesses comuns”.

“Na eventualidade de não serem prestadas as contas, assiste aos condôminos o direito de convocar assembleia, como determina o artigo 1.350, paragrafo 1°, do Código Civil”, acrescentou o relator. Por essa razão, torna-se inviável ao condômino, isoladamente, exigir a prestação de contas, que deve ser apresentada à coletividade.(Fonte: Superior Tribunal de Justiça).