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Segunda Seção do STJ reafirma que bem de família do fiador em contrato de aluguel é penhorável

Em julgamento de recurso especial sob o rito dos repetitivos (artigo 543-C do Código de Processo Civil), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou a tese de que é possível a penhora de bem de família de fiador apontado em contrato de locação, ante o que dispõe o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90.

De acordo com o dispositivo, a impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

O colegiado, de forma unânime, seguiu a jurisprudência já firmada pelo STJ e também pelo Supremo Tribunal Federal (STF). “A jurisprudência desta corte é clara no sentido de que é possível a penhora do bem de família de fiador de contrato de locação, mesmo quando pactuado antes da vigência da Lei 8.245/91, que alterou o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009”, afirmou o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão.

O processo

A ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios foi ajuizada por um espólio. O juízo de primeiro grau acolheu o pedido e declarou rescindido o contrato de locação, decretou o despejo e condenou todos os réus, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação vencidos e os vincendos até a data da desocupação do imóvel.

A sentença transitou em julgado, e o espólio iniciou o seu cumprimento, tendo sido penhorados imóveis dos fiadores, que apresentaram exceção de pré-executividade. Entre outras questões, sustentaram a inconstitucionalidade do artigo 3º da Lei 8.009. O juízo, no entanto, rejeitou a alegação de impenhorabilidade do bem de família em vista dos precedentes judiciais.

Os fiadores recorreram, e o Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS) tornou insubsistente a penhora que recaiu sobre um dos imóveis. “A pretensão de expropriação do imóvel residencial do fiador ganha maiores contornos de inadmissibilidade quando, em comparação com o direito posto ao devedor principal, percebe-se que a garantia negada ao garantidor é amplamente assegurada ao afiançado”, afirmou o tribunal.

Decisão reformada

Em seu voto, o ministro Salomão destacou que, conforme o artigo 1º da Lei 8.009, o bem imóvel destinado à moradia da entidade familiar é impenhorável e não responderá pela dívida contraída pelos cônjuges, pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas no artigo 3º da norma.

“Infere-se, pois, que a legislação pátria, a par de estabelecer como regra a impossibilidade de se impor a penhora sobre bem imóvel destinado à moradia do indivíduo e de sua família, excetuou a hipótese do fiador em contrato de locação, permitindo que tal gravame seja lançado sobre o imóvel”, concluiu Salomão.

Entretanto, o ministro ressaltou que há divergência na doutrina sobre o tema em discussão. De um lado, autores como José Rogério Cruz e Tucci e Carlyle Popp entendem que o bem de família do fiador não pode ser penhorado para satisfação de débito em contrato de locação.

Por outro lado e em conformidade com a jurisprudência do STJ e do STF, doutrinadores como Álvaro Villaça Azevedo, Alessandro Segalla e Araken de Assis defendem ser legítima a penhora, com base no artigo 3º da Lei 8.009.

No caso julgado, a decisão do TJMS, ao considerar inválida a penhora sobre o bem de família de fiador de contrato locatício, contrariou o artigo 3º e divergiu do entendimento já pacificado no STJ e também no STF, razão pela qual foi reformada. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça)

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Contrato de aluguel da Tok&Stok no Shopping Center Recife continua válido

O Judiciário não deve interferir em contrato de aluguel celebrado livremente entre duas partes quando não há indício de hipossuficiência ou nulidade nas cláusulas contratuais.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou válida uma cláusula contestada pela Fundação Banco Central de Previdência Privada (Centrus) em contrato de aluguel firmado com a loja Tok&Stok no Shopping Center Recife. A Centrus é proprietária de espaços no shopping e alugou um de seus salões para a Tok&Stok.

A cláusula em questão fixa critérios para a revisão judicial do aluguel mensal mínimo. Segundo ela, caso a Centrus requeira essa revisão, independentemente do valor que vier a ser estabelecido pela Justiça, a loja não estará obrigada a pagar, a título de aluguel mínimo, valor superior à média dos seis últimos aluguéis percentuais.

A Centrus alegou que a cláusula quebra o equilíbrio da relação jurídica estabelecida entre as partes, oferecendo todas as vantagens para a locatária em detrimento da locadora, que fica com todo o ônus do acordo.

Loja âncora

Segundo o ministro Villas Bôas Cueva, relator do recurso, a loja é considerada âncora, espécie que exerce maior força atrativa sobre os consumidores e valoriza o shopping ao criar a chamada clientela de corredor.

Por essa razão, o ministro reconheceu que a loja possui um tratamento diferenciado no que diz respeito à fixação do valor do aluguel, pois a maior parte dos investidores oferece vantagens para que a loja âncora se instale no shopping em virtude da sua capacidade de atrair outros lojistas e fortalecer o empreendimento.

Para o relator, é “temerária a intervenção judicial nas estipulações contratuais celebradas entre as partes, tendo em vista que todas essas particularidades dificilmente aparecem nos autos ou são de difícil comprovação”.

Mínima intervenção

Segundo o ministro, a ingerência judicial nas obrigações livremente pactuadas entre as partes “somente deve ser admitida excepcionalmente”. Ele reconhece que a intervenção estatal no campo do direito empresarial deve ser mínima, em respeito à vontade manifestada de forma efetivamente livre pelas partes.

Villas Bôas Cueva citou precedente da relatoria do ministro Paulo de Tarso Sanseverino segundo o qual o direito empresarial é regido por princípios peculiares como a liberdade de iniciativa, a liberdade de concorrência e a autonomia privada, mas pode haver a necessidade de mitigação do princípio da autonomia privada “quando houver desigualdade material entre as empresas contratantes” (REsp 1.158.815).

Entretanto, no caso da Tok&Stok, “é inegável a igualdade formal entre o lojista de shopping center e o empreendedor”, afirmou, pois se trata de contrato paritário, celebrado sem nenhum indício de hipossuficiência.

De acordo com o relator, a cláusula que institui parâmetros para a revisão judicial do aluguel mínimo “visa a estabelecer o equilíbrio econômico do contrato – mantendo a equivalência e a proximidade entre o valor mínimo e o percentual sobre o faturamento – e a viabilizar a continuidade da relação negocial firmada, além de derivar da forma organizacional dos shoppings centers, que têm como uma de suas características a intensa cooperação entre os empreendedores e os lojistas”. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça)

Cláusula de exclusividade entre Shopping Iguatemi e lojistas é abusiva e ilegal

cláusula de raio, ou de exclusividade (proibição que o shopping center impõe aos lojistas de explorar o mesmo ramo de comércio por eles exercidos em uma distância circunscrita pré-determinada sob pena de sofrer severas penalidades), quando usada de forma abusiva, pode e deve ser considerada ilícita, notadamente quando viola preceitos da ordem econômica e dos direitos dos consumidores. Com esse entendimento, a 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul considerou ilegal e abusiva a condição mantida em contrato entre o Shopping Center Iguatemi, na Capital, e seus lojistas.

Os Desembargadores Ergio Roque Menine (relator), Ana Maria Nedel Scazilli e Paulo Sergio Scarparo reformaram sentença de 1º Grau, que havia suspendido a liminar concedida em favor do Sindicato dos Lojistas do Comércio de Porto Alegre, autor da ação. Em caso de descumprimento da decisão, será aplicada a multa de R$ 10 mil.

No entendimento dos magistrados, a partir do momento que o Iguatemi impede (ou dificulta) seus lojistas de abrirem filiais nos shoppings centers dentro do raio de 3 km está criando obstáculo ao exercício da livre concorrência com os outros quatro estabelecimentos existentes nessa circunferência. E, mais do que isso, impedindo os consumidores de optarem pelo empreendimento mais próximo de sua residência ou que melhor lhes convêm de acordo com seus interesses particulares.

Ainda mais que a referida limitação é por prazo indeterminado, ou seja, a imposição da ¿cláusula de raio¿ de 3 km não foi prevista até que o Iguatemi recuperasse os valores investidos (há mais de 30 anos) no empreendimento, mas como se fosse verdadeira cláusula ¿ad eternum¿, tratando-se, a rigor, de violação à regra da razoabilidade e proporcionalidade, afirmou o relator, Desembargador Menine.

Caso

Trata-se de ação ajuizada pelo Sindicato dos Lojistas do Comércio de Porto Alegre em desfavor da Maiojama Participações LTDA., Administradora Gaúcha de Shopping Centers S/A, Ancar Empreendimentos Comerciais S/A, LASUL Empresa De Shopping Centers S/A e Nacional Participações LTDA, empresas responsáveis pela administração do Shopping Iguatemi, localizado na Capital, sob a alegação de abusividade da chamada cláusula de raio fixada, no caso, em 3 km.

De acordo com o Sindicato, a exigência constitui abuso de posição dominante para prejudicar a concorrência potencial ou efetiva, em infração à livre concorrência e livre iniciativa, previstas na Constituição Federal.

Em 1° Grau, o pedido foi negado na 16ª Vara Cível do Foro Central. O Juiz de Direito João Ricardo dos Santos Costa considerou que a cláusula previne comportamentos oportunistas, serve para garantir um retorno ao investimento realizado no empreendimento e, mais uma vez, protege o consumidor aumentando a variedade de produtos e serviços.

Recurso

O Desembargador Ergio Roque Menine foi o relator no TJRS. O magistrado votou pela reforma da sentença de 1° Grau, entendendo que deve ser reconhecida a ilegalidade e a abusividade constantes nas normas internas do Iguatemi no que tange à utilização da cláusula de raio.

O relator citou o parecer do perito que esclareceu que a norma vigora desde a inauguração do estabelecimento, em 1983, sendo que, inicialmente, a abrangência estipulada era de 2 km. Porém, em 19/12/02, houve alteração desse limite, passando para 3 km. Ao que tudo indica, além de não haver questionamento prévio dos lojistas-locatários, sequer se percebe ter ocorrido comunicação formal a eles acerca da alteração da abrangência da cláusula, afirmou o Desembargador Menine, ressaltando que isso viola o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Dentro desses 3 km, estão localizados quatro shoppings centers (Bourbon Shopping Country, Bourbon Shopping Wallig, Lindóia Shopping Center e Boulevard Strip Center), os quais, somados, possuem uma Área Bruta Locável (ABL) total de 85.299 m². Somente o Shopping Iguatemi possui ABL equivalente a 39.306 m², ou seja, em torno de 32% do mercado de locação em shopping center, nesse raio.

Percebe-se com facilidade, então, que a cláusula de raio em comento é muito mais abrangente do que inicialmente apontado, afetando não somente os lojistas interessados na locação dos outros shoppings, como também todo o universo de consumidores dessa redondeza, que serão induzidos e estimulados a frequentarem apenas o Iguatemi quando tiveram interesse num estabelecimento comercial específico, avaliou o relator.

Se por um lado deve ser respeitada a autonomia de vontade dos contratantes (não esqueçamos que o próprio Iguatemi violou o princípio da boa-fé objetiva ao modificar unilateralmente a sua ¿cláusula de raio¿), por outro lado devem ser observados esses ditames norteadores da ordem econômica, especialmente para se evitar a formação de cartéis e monopólios, o que culminaria com a derrocada do pequeno e médio empreendedor, gerando, via de consequência, crise no comércio e estímulo ao desemprego, asseverou o Desembargador Menine.

Participaram do julgamento e votaram de acordo com o relator os Desembargadores Ana Maria Nedel Scazilli e Paulo Sergio Scarparo.

Proc. 70053953147 (Fonte: Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul).

03

Negado efeito suspensivo a embargos que tentavam evitar penhora de bem de família

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento a recurso especial que pretendia a aplicação de efeito suspensivo a embargos do devedor. O recorrente alegava que seu imóvel, penhorado na execução de uma dívida decorrente de aluguel do qual foi fiador, é bem de família, protegido pela Lei 8.009/90.

De acordo com a Turma, os embargos de devedor não possuem efeito suspensivo automático e, como há envolvimento de questões fáticas, não cabe ao STJ atribuir-lhes esse efeito, pois tal medida exigiria o reexame de provas – o que é vedado na instância especial. O acórdão recorrido é do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).

O recurso foi apresentado por ex-sócio cotista de uma empresa, fiador do contrato de locação do imóvel comercial. Ele já havia se desvinculado do negócio, mas o adquirente de suas cotas descumpriu a obrigação de apresentar um substituto para a garantia locatícia.

Com o atraso nos aluguéis e encargos, a empresa sofreu despejo e foi movida ação de execução relativa aos débitos. Foi determinada então a penhora do imóvel residencial do ex-sócio.

Contra essa decisão, ele ajuizou embargos à execução com pedido de efeito suspensivo, alegando que a penhora do bem de família causaria dano de difícil reparação. O pedido foi indeferido.

Questão fática

O ex-sócio interpôs recurso especial com a mesma argumentação. O relator, ministro Sidnei Beneti, reconheceu que o artigo 739-A do Código de Processo Civil (CPC) permite ao juiz atribuir efeito suspensivo aos embargos quando entender que o prosseguimento da execução possa causar ao executado grave dano de difícil ou incerta reparação. No entanto, disse o relator, a apreciação do caso envolveria análise de provas, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.

“Verifica-se que o colegiado de origem, analisando os elementos fático-probatórios acostados aos autos, concluiu que não houve o preenchimento dos requisitos elencados no aludido dispositivo processual”, disse Beneti.

Em relação ao mérito do caso, o ministro destacou que a penhora do bem de família, em princípio, está de acordo com o entendimento do STJ e também se alinha com a jurisprudência mais recente do Supremo Tribunal Federal, “que declarou a constitucionalidade do inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009, que excepcionou da regra de impenhorabilidade o imóvel de propriedade de fiador em contrato de locação”.

Esta notícia se refere ao processo: REsp1410965 (Fonte: Superior Tribunal de Justiça).