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Contrato de aluguel da Tok&Stok no Shopping Center Recife continua válido

O Judiciário não deve interferir em contrato de aluguel celebrado livremente entre duas partes quando não há indício de hipossuficiência ou nulidade nas cláusulas contratuais.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou válida uma cláusula contestada pela Fundação Banco Central de Previdência Privada (Centrus) em contrato de aluguel firmado com a loja Tok&Stok no Shopping Center Recife. A Centrus é proprietária de espaços no shopping e alugou um de seus salões para a Tok&Stok.

A cláusula em questão fixa critérios para a revisão judicial do aluguel mensal mínimo. Segundo ela, caso a Centrus requeira essa revisão, independentemente do valor que vier a ser estabelecido pela Justiça, a loja não estará obrigada a pagar, a título de aluguel mínimo, valor superior à média dos seis últimos aluguéis percentuais.

A Centrus alegou que a cláusula quebra o equilíbrio da relação jurídica estabelecida entre as partes, oferecendo todas as vantagens para a locatária em detrimento da locadora, que fica com todo o ônus do acordo.

Loja âncora

Segundo o ministro Villas Bôas Cueva, relator do recurso, a loja é considerada âncora, espécie que exerce maior força atrativa sobre os consumidores e valoriza o shopping ao criar a chamada clientela de corredor.

Por essa razão, o ministro reconheceu que a loja possui um tratamento diferenciado no que diz respeito à fixação do valor do aluguel, pois a maior parte dos investidores oferece vantagens para que a loja âncora se instale no shopping em virtude da sua capacidade de atrair outros lojistas e fortalecer o empreendimento.

Para o relator, é “temerária a intervenção judicial nas estipulações contratuais celebradas entre as partes, tendo em vista que todas essas particularidades dificilmente aparecem nos autos ou são de difícil comprovação”.

Mínima intervenção

Segundo o ministro, a ingerência judicial nas obrigações livremente pactuadas entre as partes “somente deve ser admitida excepcionalmente”. Ele reconhece que a intervenção estatal no campo do direito empresarial deve ser mínima, em respeito à vontade manifestada de forma efetivamente livre pelas partes.

Villas Bôas Cueva citou precedente da relatoria do ministro Paulo de Tarso Sanseverino segundo o qual o direito empresarial é regido por princípios peculiares como a liberdade de iniciativa, a liberdade de concorrência e a autonomia privada, mas pode haver a necessidade de mitigação do princípio da autonomia privada “quando houver desigualdade material entre as empresas contratantes” (REsp 1.158.815).

Entretanto, no caso da Tok&Stok, “é inegável a igualdade formal entre o lojista de shopping center e o empreendedor”, afirmou, pois se trata de contrato paritário, celebrado sem nenhum indício de hipossuficiência.

De acordo com o relator, a cláusula que institui parâmetros para a revisão judicial do aluguel mínimo “visa a estabelecer o equilíbrio econômico do contrato – mantendo a equivalência e a proximidade entre o valor mínimo e o percentual sobre o faturamento – e a viabilizar a continuidade da relação negocial firmada, além de derivar da forma organizacional dos shoppings centers, que têm como uma de suas características a intensa cooperação entre os empreendedores e os lojistas”. (Fonte: Superior Tribunal de Justiça)

Cláusula de exclusividade entre Shopping Iguatemi e lojistas é abusiva e ilegal

cláusula de raio, ou de exclusividade (proibição que o shopping center impõe aos lojistas de explorar o mesmo ramo de comércio por eles exercidos em uma distância circunscrita pré-determinada sob pena de sofrer severas penalidades), quando usada de forma abusiva, pode e deve ser considerada ilícita, notadamente quando viola preceitos da ordem econômica e dos direitos dos consumidores. Com esse entendimento, a 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul considerou ilegal e abusiva a condição mantida em contrato entre o Shopping Center Iguatemi, na Capital, e seus lojistas.

Os Desembargadores Ergio Roque Menine (relator), Ana Maria Nedel Scazilli e Paulo Sergio Scarparo reformaram sentença de 1º Grau, que havia suspendido a liminar concedida em favor do Sindicato dos Lojistas do Comércio de Porto Alegre, autor da ação. Em caso de descumprimento da decisão, será aplicada a multa de R$ 10 mil.

No entendimento dos magistrados, a partir do momento que o Iguatemi impede (ou dificulta) seus lojistas de abrirem filiais nos shoppings centers dentro do raio de 3 km está criando obstáculo ao exercício da livre concorrência com os outros quatro estabelecimentos existentes nessa circunferência. E, mais do que isso, impedindo os consumidores de optarem pelo empreendimento mais próximo de sua residência ou que melhor lhes convêm de acordo com seus interesses particulares.

Ainda mais que a referida limitação é por prazo indeterminado, ou seja, a imposição da ¿cláusula de raio¿ de 3 km não foi prevista até que o Iguatemi recuperasse os valores investidos (há mais de 30 anos) no empreendimento, mas como se fosse verdadeira cláusula ¿ad eternum¿, tratando-se, a rigor, de violação à regra da razoabilidade e proporcionalidade, afirmou o relator, Desembargador Menine.

Caso

Trata-se de ação ajuizada pelo Sindicato dos Lojistas do Comércio de Porto Alegre em desfavor da Maiojama Participações LTDA., Administradora Gaúcha de Shopping Centers S/A, Ancar Empreendimentos Comerciais S/A, LASUL Empresa De Shopping Centers S/A e Nacional Participações LTDA, empresas responsáveis pela administração do Shopping Iguatemi, localizado na Capital, sob a alegação de abusividade da chamada cláusula de raio fixada, no caso, em 3 km.

De acordo com o Sindicato, a exigência constitui abuso de posição dominante para prejudicar a concorrência potencial ou efetiva, em infração à livre concorrência e livre iniciativa, previstas na Constituição Federal.

Em 1° Grau, o pedido foi negado na 16ª Vara Cível do Foro Central. O Juiz de Direito João Ricardo dos Santos Costa considerou que a cláusula previne comportamentos oportunistas, serve para garantir um retorno ao investimento realizado no empreendimento e, mais uma vez, protege o consumidor aumentando a variedade de produtos e serviços.

Recurso

O Desembargador Ergio Roque Menine foi o relator no TJRS. O magistrado votou pela reforma da sentença de 1° Grau, entendendo que deve ser reconhecida a ilegalidade e a abusividade constantes nas normas internas do Iguatemi no que tange à utilização da cláusula de raio.

O relator citou o parecer do perito que esclareceu que a norma vigora desde a inauguração do estabelecimento, em 1983, sendo que, inicialmente, a abrangência estipulada era de 2 km. Porém, em 19/12/02, houve alteração desse limite, passando para 3 km. Ao que tudo indica, além de não haver questionamento prévio dos lojistas-locatários, sequer se percebe ter ocorrido comunicação formal a eles acerca da alteração da abrangência da cláusula, afirmou o Desembargador Menine, ressaltando que isso viola o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Dentro desses 3 km, estão localizados quatro shoppings centers (Bourbon Shopping Country, Bourbon Shopping Wallig, Lindóia Shopping Center e Boulevard Strip Center), os quais, somados, possuem uma Área Bruta Locável (ABL) total de 85.299 m². Somente o Shopping Iguatemi possui ABL equivalente a 39.306 m², ou seja, em torno de 32% do mercado de locação em shopping center, nesse raio.

Percebe-se com facilidade, então, que a cláusula de raio em comento é muito mais abrangente do que inicialmente apontado, afetando não somente os lojistas interessados na locação dos outros shoppings, como também todo o universo de consumidores dessa redondeza, que serão induzidos e estimulados a frequentarem apenas o Iguatemi quando tiveram interesse num estabelecimento comercial específico, avaliou o relator.

Se por um lado deve ser respeitada a autonomia de vontade dos contratantes (não esqueçamos que o próprio Iguatemi violou o princípio da boa-fé objetiva ao modificar unilateralmente a sua ¿cláusula de raio¿), por outro lado devem ser observados esses ditames norteadores da ordem econômica, especialmente para se evitar a formação de cartéis e monopólios, o que culminaria com a derrocada do pequeno e médio empreendedor, gerando, via de consequência, crise no comércio e estímulo ao desemprego, asseverou o Desembargador Menine.

Participaram do julgamento e votaram de acordo com o relator os Desembargadores Ana Maria Nedel Scazilli e Paulo Sergio Scarparo.

Proc. 70053953147 (Fonte: Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul).